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开发商消化库存是主要任务
2015-2-3
来源:未知
点击数: 32591          作者:未知
  • 对于当前楼市而言,大家最关注的是2014年“暖冬”能否延续到2015年“小阳春”,并带动全国楼市整体向上。2014年最后三个月,全国主要城市楼市成交回升态势明显,平均而言,主要城市月平均成交量环比回升在15%左右。2014年12月回升趋势更加明显,根据中国指数研究院监测数据,当月全国54个主要城市新建商品住房成交31.8万套,创2014年以来的单月新高,其中一线城市成交5.37万套,环比增长38%。

    按照新开工滞后销售6个月、房企拿地滞后于销售12个月的一般规律,新开工和房企土地购置有望2015年年中和年底触底回升、止跌反弹。事实上,从2008-2009年和2011-2012年这两轮楼市调整规律看,上述对于未来新开工和房企土地购置走势的判断是成立的。若新开工和土地购置能够企稳,意味着增速创近5年最低点、连续10个月下滑、占固定资产投资25%、关联近一半制造业投资的房地产开发投资将会企稳回升,这对于“努力保持经济稳定增长”任务来说,意义重大。

    但是,关于楼市销售回升并带动新开工和拿地触底反弹的判断,可能有点乐观。首先是对于回暖的判断,目前楼市回暖仅限于主要城市(特别是一线城市)。但从全国来看,2014年1-11月份,全国商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。也就是说,目前全国楼市下滑的态势并无企稳迹象。

    与过往“政策激励-主要城市回暖-全国回暖”的一般规律不同,当前楼市回暖仅限于主要城市,全国楼市整体对于政策刺激的弹性下降了很多。制约政策效果或全国销售回升的主要障碍,就在于需求和库存两个方面。

    从需求看,截至2014年底,全国城镇居民家庭住房拥有达到1.1套/户,也就是说,城镇住房供求格局已经开始逆转,即从原来的供不应求趋向于供求平衡甚至是供过于求。如果将小产权房、集资建房、军产房、集体宿舍等没有纳入统计的存量房屋算在内,就全国来看,住房供过于求的结论是成立的,住房需求大规模释放阶段已经过去。

    需求结构也能说明问题,目前关于房地产大周期下行的观点基本上得到认同,作为驱动过去10多年楼市繁荣的重要力量,投资需求开始退场。目前,主要城市首套房购置比例在80%以上,也就是所谓的“刚需”占主导,家庭可支配收入对需求首要决定作用开始体现。根据《中国民政统计年鉴2013》,2002年以来一线及二线重点城市房价涨幅超过收入涨幅,住房需求主要集中在这些城市人口;而其他城市,2002年以来收入涨幅与房价涨幅基本持平,但这些城市常住家庭(特别是户籍人口)住房自有率在80%以上,超过20%的家庭拥有两套住房。因此,占全国市场份额(需求量)超过80%的城镇,若收入或常住人口短期内没有明显增长,住房需求潜力空间有限。

    制约需求的另一个因素就是房价。过去几年,全国城镇综合地价上涨幅度是名义房价上涨幅度的2倍以上,建筑人工成本在2009年以来翻了一倍,房地产融资的财务成本则上升了1.5倍,而仅占房价20%以下的建材成本基本上没什么变化。2002年以来,房价始终处于上涨的态势,全国城镇房价上涨了136%,主要城市房价上涨了303%。尽管2014年以来房价开始回落,但由于成本刚性制约,全国房价跌幅在10%以内。值得注意的是,70%的地价上涨部分发生在2011年以来的4年内。因此,未来一段时间内,房企主动降价的幅度比较小,这成为制约需求入市的另一个重要原因。

    再看库存。尽管主要城市房屋销售明显回升,特别是临近年底,开发商基于业绩压力而加大营销力度,但2014年最后三个月,主要城市的库存总体上升。根据易居房地产研究院数据,截至2014年12月,36个大中城市待售商品住房存销比为15个月,库存压力比较大,事实上这是在延缓入市节奏的情况下实现的。二三线城市的库存问题就更严重,很多城市的待售房屋够2年左右销售。

    在建库存的压力也不容小觑。根据国家统计局的数据,截至2014年11月底,全国处于施工状态的商品住房面积超过50亿平方米,其中90%的部分没有卖出去。按照目前城镇人均住房面积33平方米计算,可以解决1.5亿人的住房需求。事实上,这还没有包括新增的小产权房、保障房等,也没有包括已经批准但未开工建设的土地。很多中小城市地方财政实力不足,土地出让采取一二级联动的模式,即政府以土地换取开发商代建配套,很多土地处于已经批准但未开工建设的状态。

    由于过去十多年房价快速上涨,住房需求膨胀,刺激各路资本纷纷进入房地产开发领域,房企数量从2002年的不足4万家增加到2013年的8万家。地方政府也乐于出让更多的土地,考虑到开发周期滞后和有效住房需求(可支配收入决定的住房需求、自住需求决定的住房需求)被夸大,从而造成住房供应过剩。因此,即便主要城市回暖,但全国楼市将继续延续弱势的局面,开发商消化库存是主要任务,而不是像往常一样扩大新开工和拿地。

    因此,新开工和拿地企稳复苏滞后于销售回升的周期会比过去要长得多。2014年,一线城市住宅用地出让金同比增长54.8%,而全国300个城市土地出让金则下滑了27%。这说明,即便房企主动补库存,也基本集中在一线和少数热点二线城市。未来,需要政府推进公共服务均等化和全覆盖,推进户籍制度改革,这是推进人口向城市集中、提高购买力的根本之道,也是驱动新开工和投资见底回升的根本之道。

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